임차권등기, 전세보증금 못 받고 있을때 최선의 선택일까?
전세기간이 만료 되었는데 집주인이 전세금을 돌려줄 형편이 안된다고 무작정 기다리라고만 하면 어떻겠습니까?
아니…내가 줬던 전세금으로 대출 갚고 딴 곳에 투자하고 마음대로 써놓고 이제와서 다음 임차인이 들어와야 돈을 마련해 줄 수 있다고 합니다. 아니면 반강제로 거주중인 집을 전세금을 빼고 나머지 가격으로 매수 하라고 합니다.
이럴 때 주변에서는 임차권등기 걸어버리고 이사 나오라고 하는데….임차권등기가 과연 만능해결사 인가요?
임차권등기가 뭔지 쉽게 알려주세요~
임차권등기명령 : 주택임대차보호법 제3조의3
임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
쉽게 말해서 ‘ 이 집에는 아직 전세금을 못돌려 준것이 있으니 모두들 그렇게 알고 있으세요..’ 라고 국가가 등기부등본 서류상에 못박아 버리는 것입니다. 그리고 만약 이 집이 경매에 넘어가더라도 ‘우선 앞에 살던 임차인에게 먼저 돈을 줘야 합니다.’ 라는 메세지이기도 합니다.
임차권등기를 하면 어떤 효력이 있나요?
임차권등기의 가장 큰 효력은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지 할 수 있다는 것입니다.
대항력
대항력은 말 그대로 대항할 수 있는 힘을 뜻하는데, 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력을 가지기 위한 요건은 전입신고 + 점유(인도) 입니다. 즉, 이사 가서 짐을 푸는 행위가 점유(인도)이고, 주민센터 가서 전입신고 하면 대항력이 생깁니다. (이때, 주의할 점은 대항력은 전입신고 한 날 밤 12시를 넘겨야 효력이 시작됨)
우선변제권
말그대로 ‘우선 변제 받을 수 있는 권리‘ 입니다. 쉽게말해 전세 살던 집이 경매에 넘어가서 누군가가 낙찰 받고 그 대금으로 빚잔치를 할 때 내 돈을 우선 먼저 받을 수 있다는 겁니다. 우선변재권의 요건은 위에서 말한 대항력(전입신고+점유) + 확정일자 입니다.
이사를 간다는 것은 대항력의 요건중 하나인 점유(인도)를 포기하는 꼴이니 임차권등기를 걸어두며 이사를 가도 법적으로 대항력이 유지 되도록 국가가 보장 한다는 것입니다. 그러면 대항력은 임차권등기에 의해서 계속 유지되고 확정일자 받아 둔것도 있으니 우선변제권 요건이 이사를 가더라도 유지가 된다는 개념이죠.
임차권등기의 단점은 없나요?
- 집주인의 감정적인 부분을 자극
나름대로는 전세금 반환을 위해서 안간 힘을 쓰고 있는 집주인 입장에서는 조금의 시간도 주지않고 임차인이 단호하게 임차권등기부터 걸어버린다면 기분이 좋을 수는 없겠지요, 그러다보면 오히려 보복성으로 전세금 반환을 늦출 수도 있고 상황은 더욱 꼬일 수도 있습니다.(예:임대인이 임차권등기명령의 효력에 대한 소송을 제기할 경우 승소 판결을 받기까지 추가적인 시간이 소요) - 새로운 임차인의 기피 현상
새로운 임차인 입장에서도 임차권등기라는게 걸려 있으면 찜찜한 기분에 기피하는 경향이 있겠지요. 또한 앞에 살던 임차인에게도 전세금을 잘 안돌려줬는데 나 한테는 잘 주겠어? 하는 의문도 생길겁니다. 또한 새로운 임차인은 전에 임차인에 비해 후순위자로써 곤경에 처할 수도 있습니다. 이로인해 오히려 새로운 임차인을 구하는데 더 오랜 시간을 소요할 수도 있습니다.
임차권등기를 어떻게 효과적으로 해야 하나요?
- 우선, 집주인과 충분한 협상과 대화를 먼저 시도 해야 합니다. 집주인도 빠른 시일 내에 새 임차인을 들이거나 대출 등으로 돈을 마련하기 위해 노력 할 수 있는 기회를 주도록 하면 의외로 상황이 잘 풀릴 수도 있겠죠.
- 그래도 상황이 여의치 않고 집주인이 성의를 보이지 않는다면 일종의 압박 수단으로 임차권등기를 거론 할 수 있겠죠. 하지만 이것도 전세금을 돌려받지 않고도 이사 할 수 있는 여유가 있거나 반환 받기까지의 시간적인 여유가 있을 때 실효성이 있다고 봅니다.
- 마지막으로 진짜로 임차권등기를 걸어 버리고 과감히 이사 나온 후 소송을 통해서 경매로 넘겨 버리고 낙찰대금에서 전세금을 우선변제 받는 방법이죠. 하지만 이또한 소송과 경매라는 기나긴 터널을 지나야 하는 고충이 뒤따릅니다.
임차권등기는 집주인에게 알리고 해야 하나요?
- 이전에는 법원의 결정이 임대인에게 고지돼야 임차권등기를 할 수 있었습니다.
- 하지만 지난해(2023년) ‘주택임대차보호법’ 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 임대인에게 임차권등기명령 송달이 어려운 경우, 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 가능하게 되었습니다.
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