상가임차 시 보증금 외에 월세가 있는 경우 보증금액 산정방법
우리나라 법에는 상대적 약자인 임차인들을 보호하는 법이 2개 있습니다.
바로, 주택임대차보호법 과 상가건물임대차보호법 입니다.
그런데 주택의 경우, 임대 보증금의 규모와 상관 없이 주택임대차보호법이 적용되는것과는 달리 상가의 경우 일정 금액의 보증금 기준 한도 내에서만 임차인을 보호 합니다.
이런 상가만의 보증금 기준이 존재하는 이유는 일정 수준 이상의 보증금을 지불 할 능력이 있다면 상대적 약자가 아니라는 전제가 깔려 있다고 볼 수 있습니다.
- 주택 : 보증금의 기준 한도 없이 주택임대차보호법 적용
- 상가 : 보증금의 기준 한도 내에 상가임대차보호법 적용
그렇다면, 상가의 경우 월세 있는 임대차는 기존 보증금과 월세가 어떤 방식으로 계산이 되어서 합해지는지 알아 보겠습니다.
다음 사례는 대한법률구조공단 상담사례를 기준으로 설명 합니다.
Q. 경기도 성남시에서 3,000/50 으로 상가를 임차한 경우
저는 경기도 성남시에 보증금 3,000만원에 월세 50만원으로 상가를 임차하여 조그마한 서점을 운영하려고 합니다. 그런데 주변에 아는 사람이 「상가건물임대차보호법」은 보증금의 액수에 따라 적용되지 않는 경우가 있다고 하고, 월세가 있는 경우는 월세를 환산하여 보증금액에 합산해서 기준보증금을 산정한다고 하는데, 이 경우 제가 위 법의 보호를 받을 수 있는지요?
A. 경기도 성남시의 경우는 3000/50 조건은 「상가건물임대차보호법」이 적용되는 기준보증금의 범위 입니다.
「상가건물임대차보호법」 제3조 제1항은
“①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”라고 규정하고 있고,
이 법의 적용범위에 관하여 같은 법 제2조 제1항에 의하면 “이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다.
다만, 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.”라고 규정하고 있습니다.
그리고, 2014년 1월 1일부터 시행되고 있는 개정 「상가건물임대차보호법 시행령」(대통령령 제25036호, 2013. 12. 30.개정)은 「상가건물임대차보호법」의 적용범위가 되는 보증금액을
①서울특별시에서는 보증금액이 4억원 이하,
②「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외)에서는 보증금액이 3억원 이하,
③광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시에서는 보증금액이 2억4천만원 이하,
④그 밖의 지역에서는 보증금액이 1억8천만원 이하로 증액하였습니다.
다만, 이 영 시행 당시 존속 중인 상가건물임대차계약에 대하여는 종전 규정을 따르도록 하고 있고, 시행 이후 체결되거나 갱신되는 상가건물 임대차계약부터 적용하도록 하고 있습니다(부칙 제2조).
한편, 법 적용범위와 관련하여 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 차임을 보증금으로 환산한 금액을 포함하여야 하며, 월세의 보증금 환산비율은 100으로 정해져 있습니다. 즉, 월세에 100을 곱하고 여기에 보증금을 더하면 되는 것입니다.
따라서 위 사안의 경우 귀하가 「상가건물임대차보호법」에 의한 보호를 받기 위해서는 건물의 인도(입점)와 관할세무서에의 사업자등록신청이라는 대항요건을 갖추고, 월세를 환산한 임차보증금액이 위 법의 적용범위에 해당되어야 할 것입니다.
예컨대, 보증금 3,000만원에 월세 50만원을 내는 계약을 체결하게 된다면 월세 50만원에 1백을 곱한 5,000만원에 보증금 3,000만원을 더한 8,000만원이 기준 보증금으로 되는 것이므로(3,000+50×100=8,000), 같은 법 시행령상 어느 지역에서도 「상가임대차보호법」의 적용을 받아 계약체결 후 입점 및 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기며,
아울러 임대차계약서상에 확정일자인까지 받아 둔다면 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 의한 경매 또는 「국세징수법」에 의한 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 할 것입니다.
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있습니다.
