상가의 전차인도 상가건물임대차보호법의 적용을 받는지…?
Q. 전차인에게도 「상가건물임대차보호법」이 적용되는지 ?
저는 2007년 7월 서울 소재 의류전문 대형쇼핑몰에 임차해 있는 상인입니다. 이 건물은 일반인들에게 각 점포가 분양되어 각 점포마다 구분소유자가 있는데, 저는 건물주인 구분소유권자가 아닌 甲상가운영위원회와 임대차계약을 맺으면서 임차보증금 5,000만원에 매달 30만원씩 지급하기로 하고 입점하였습니다. 그런데 甲상가운영위원회는 구분소유자들로부터 상가임대 및 운영일체에 대한 권한을 위임받는 조건으로 이 상가들을 임차하고, 매달 월세를 각 구분소유자들에게 지급하고 있습니다. 저는 실제 소유자인 구분소유자와의 임대차계약을 체결하지 못한 관계로 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 없는지요?
A. 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
「상가건물임대차보호법」 제10조는 임차인의 계약갱신요구권을 인정하고 있는 반면, 예외적인 경우에 한하여 임차인의 임대차 계약갱신요구권에 대한 임대인의 거부권을 인정하는데, 그 중 하나가 ‘임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우’입니다.
단순히 이 규정으로 볼 때 귀하께서는 임대인과 계약을 체결하지 못했으므로 임대인이 임차인이나 전차인의 임대차계약갱신요구에 대해 거절하고 임차목적물에 대한 명도를 요구하면 동의를 받지 못한 전차인인 관계로 꼼짝없이 당할 수 밖에 없다고 생각할 수도 있습니다.
그러나 대형쇼핑몰의 경우 단순히 임대수익을 목적으로 상가점포를 분양 받은 대부분의 구분소유자들은 스스로 임차인을 구하기도 어려울 뿐 더러 상가의 활성화를 통한 임대수익의 극대화를 도모하기 위한 노하우(Know How)가 전혀 없는 상태이며 점포운영보다는 임대수익에 더 관심이 있는지라 이에 대한 전문가일 수 있는 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대계약을 위임하고 이를 위임받은 상가운영위원회로 하여금 임대차계약을 체결하게 하거나, 아예 일정한 기간을 해당 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에 임대를 하고 임료를 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)로부터 직접 받음으로써 그 목적을 달성하는 경우가 대부분인지라 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)에서 해당 점포에 적합한 업종을 운영할 수 있는 상인을 찾아 입점을 시키고 있는 것이 관례입니다.
따라서 귀하도 위와 같이 상가의 구분소유자들로부터 일정한 임대권한을 위임받은 상가운영위원회(또는 상가전문운영회사)와 전대차계약을 체결한 전차인으로서 「상가임대차보호법」 제13조 제2항의 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인에 해당한다 할 것이므로 귀하께서는 임차인의 임대인에 대한 계약갱신요구권 행사기간 범위 내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 것으로 보입니다.
※ 주의 : 사례에 대한 답변은 법령이나 판례 등의 변경으로 내용이 바뀔 수 있습니다.
