다가구주택, 전세사기에 취약한 결정적 이유 4가지 !

길거리를 지나다니다가 흔히 ‘빌라’ 라고 말하는 3~4층 높이의 주택들을 많이 보셨을 겁니다.

다가구 주택은 각 호실로 나눠져 있지만 건물이 통으로 한 소유주의 건물입니다. 즉 101호, 201호, 301호….모두 한 소유주의 명의로 되어있습니다. 한마디로 한 사람 소유의 큰집을 쪼개서 독립적인 주거가 가능하도록 만든 건물입니다.

다세대 주택은 각 호실별로 따로 주인이 있는 건물 입니다. 즉, 101호 임차인은 101호 집주인만 신경 쓰면 됩니다. 작은 아파트 같은 개념입니다.

다세대의 경우 자기가 사는 호실의 소유주만을 대상으로 채무 상황 등을 신경쓰면 되지만, 다가구는 나의 옆집, 윗집, 아래집 등일 모두 한 소유주이기 때문에 내 이웃들이 결국은 전세금을 반환 받을 때는 경쟁자가 되는 것입니다.

아래의 관련 기사 링크에도 언급 하였듯이 국토부도 다가구주택의 전세사기에 당하는 걸 보면 다가구 주택에 전세로 임차시에는 각별한 주의가 필요한듯 합니다.

첫번째, 다가구 주택은 시세를 파악하기 어렵다.

통상, 나의 보증금과 다가구 주택 대출의 합이 시세의 80%를 넘으면 보증금을 다 돌려받지 못할 수도 있는 위험한 것으로 봅니다.

다가구 주택은 아파트 처럼 거래 사례가 많지 않아서 시세를 파악 하기가 어렵습니다, 시세가 어느 정도 파악이 되어야 내 보증금과 다가구 주택에 걸린 근저당의 합계가 주택 가격의 70~80%가 넘는지 확인이 가능한데 그게 처음부터 난항게 부디치게 되는것이지요.

하지만, 주택도시보증공사(HUG)의 ‘안심전세’ 모바일 앱에서 시세 확인이 힘든 연립·다세대주택·50채 미만 아파트 시세와 준공 전 신축빌라 시세도 주변 시세를 참고해 알려준다고 합니다.

두번째, 다른 임차인들의 보증금의 합계가 얼마인지 알기 어렵다.

등기부등본에는 은행의 근저당 같은건 나오지만 다른 임차인의 보증금은 나오지 않습니다.

다가구 주택은 한 건물에 여러 가구가 살 수는 있지만 가구별로 각각 등기가 되어있지 않기 때문에 몇 가구가 얼마의 보증금을 내고 살고 있는지 집주인 외에는 쉽게 알 수가 없는 것이 현실입니다.

세번째, ‘소액임차인’이라도 안분배당 때문에 ‘최우선변재’를 100% 받기 힘들 수도 있다.

소액임차인은 나라에서 정한 일정 금액 이하의 보증금에 해당하는 임차인으로 경매 낙찰 시 소액임차인 보다 선순위의 채권자들을 재치고 최우선으로 먼저 배당 해주는 ‘최우선변제‘의 혜택이 있습니다.

하지만, 여기도 함정이 있는데 나와 다른 임차인들의 최우선변제금의 합이 주택가격의 1/2을 초과하면 최우선변제금 도 전체 주택 낙찰가의 1/2의 해당하는 금액을 ‘안분배당‘ 이라는 계산으로 나줘주게 되어 있어서 최우선변제 금액 조차도 다 받기 힘들 수 있습니다.

안분배당

배당액을 일정하게 비율대로 나누어(안분) 배당을 실시 하는 것을 말합니다.

예를 들어, 주택 가격이 1억 하는데 소액보증금이 각각 1000만원, 2000만원, 3000만원 하는 임차인이 있다면 소액보증금의 합이 6000만원으로 주택가격 1억/2=5000천만원을 초과 하므로 5000만원만 안분배당 으로 나눠줍니다.

5000 X 1000/6000 = 833.3｜ 5000 X 2000/6000 = 1666.6 ｜ 5000 X 3000/6000 = 2500

넷번째, 경매 시 우선매수권을 행사 하기도 어렵다.

다가구 주택은 여러 호실로 나눠져 있지만 건물 전체가 통으로 거래대상이므로 세입자가 전세사기 피해자로 인정 받고 우선매수권을 행사하여 매수하기 어렵습니다

다가구주택 선순위 임차인 보증금 알아내는 방법

집주인에게 직접 확인 한다.

현실성이 떨저지지만 정말로 양심적으로 안정되게 임대 하고자 하는 집주인은 당당히 보여줄 수도 있지 않을까 합니다. 이때 각 호실별로 계약서 원본을 확인 할 수 있으면 제일 좋습니다.

주민센터를 방문하는 방법

주민센터 직원분들께 선순위 임차인 보호를 위한 보증금 열람을 강조하면서 부탁하면 알아봐 줄 수도 있을 겁니다.

부동산 계약 시 특약 조건

‘임대인이 알려준 선순위 보증금과 다를 시 계약은 무효로 간주한다’ 라는 내용을 특약으로 넣어 계약을 하고 확정일자를 받으면 이해 관계인 자격으로 잔금을 치르기 전까지 선순위 보증금과 확정일자까지 주민센터에서 확인할 수 있다고 합니다.

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